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  제 목 청년들이 옳다. 헬조선이 맞다 !!!
  글쓴이 l 부엉이아빠 작성일 l 2020-02-17 오전 10:43:39 조회 l 594 추천 l 0
* 2020212일 블로그에 올렸던 글입니다.

 
 


 
2004서울 아파트 적정매매가격이라는 글을 경실련에 기고한 적이 있습니다. 그 글은 지금도 제 블로그에 있습니다.
 
 
서울 아파트 적정가격 추정 https://blog.naver.com/hoony49/20024161429
일본 도쿄도와 건축비 비교분석 https://blog.naver.com/hoony49/20024162827
서울, 도쿄, 뉴욕의 현재와 미래 https://blog.naver.com/hoony49/20024165901
주요국과 가계소득대비 주택가격배율 비교 https://blog.naver.com/hoony49/20045795324
일본 도쿄의 주택가격 https://blog.naver.com/hoony49/20046113069
 
 
 
당시 물가당국인 한국은행도 런던 주택가격 어쩌고, 호주 주택가격 어쩌고 하면서 남의 가려운 다리 긁는 정도의 자료를 발표하던 시절이라서 그 글의 반향이 제법 컸습니다. 그 때 주택가격에 대해 꽤 깊이 연구를 했기 때문에 한 국가의 경제규모나 민간의 주택구매력에 비해 집값이 어느 정도 선에서 유지되어야 적정한지 잘 알고 있습니다. 연구 결과 당시 서울 아파트 적정매매가격은 연평균 가계소득의 7~8배 수준이 적당하다고 판단했습니다. 역사적 평균이라는 의미 정도로 저는 이해합니다. 사람 사는 건 동서양 어디나 마찬가지니까요. 이렇게 말할 수 있는 근거로 미국, 일본 등 주요국의 사례를 들 수 있어요. 최신 데이터로 이들 나라의 배율을 다시 구해볼게요. 미국은 가장 잘사는 북동부지역 9개주를 대상으로 합니다. 해당 지역의 2018년 신규주택 평균가격은 59.8만달러이고, 가계 연간소득은 10.2만달러입니다. 미국 통계국(인구조사국)2019년 가계소득 자료를 아직 발표하지 않아 2018년 자료를 이용했습니다. 2018년 가계소득대비 신규주택가격 배율은 5.9배입니다. 17년 전인 20035.5배에 비해 약간 높아지긴 했으나 큰 차이는 나지 않습니다. 주택가격이 상승해도 가계소득도 그에 비례하여 증가했기 때문입니다. 참고로 2017년은 5.5배였습니다. 계산의 근거가 되는 각종 수치와 출처는 이 글 마지막에 따로 정리해뒀습니다. 참고하세요.
 
 
일본 도쿄(정확히는 도쿄도구부이고, 도쿄 23개 특별구를 말합니다. 이하 동일합니다)2019년 신규주택 평균가격은 7,286만엔입니다. 가계 연간소득은 부연설명이 필요한데요. 이번 글에서는 정확한 수치를 반영하겠습니다. 부연 설명은 각주로 대신합니다. 도쿄 가계의 연간소득은 966만엔입니다. 도쿄의 신규주택은 도쿄 민간분양맨션 기준입니다. 2019년 가계소득대비 신규주택가격 배율을 구하면 7.5배입니다. 20035.9배에 비해 조금 높아졌네요. 2018년 가계소득대비 신규주택가격 배율은 7.6배입니다. 계산의 근거가 되는 각종 수치와 출처는 이 글 마지막에 따로 정리해뒀습니다. 참고하세요.
 
 
가계소득배비 신규주택가격 배율
구분
미국 북동부지역
일본 도쿄
2003
2019
5.5
5.9
5.9
7.5
) 미국은 2018년 기준임
일본 2003년 배율도 조정함, 각주 참고바람
 
 
 
 
기왕 시작한 거니까 미국 북동부지역의 기존주택가격이나 일본 도쿄 중고맨션가격으로도 가계소득대비 주택가격 배율을 구해볼게요. 그래야 서울과 정확한 비교가 가능하니까요. 먼저 미국 북동부지역입니다. 전미부동산협회(NAR)가 기존주택가격 자료를 발표했는데 지금은 유료화한 것 같습니다. 데이터를 구하지 못했어요. 대략 4~5배 사이일 걸로 예상합니다. 일본 도쿄만 구해보겠습니다. 2019년 도쿄 중고맨션 평균가격은 4,644만엔입니다. 가계소득은 앞에서 언급했듯이 966만엔이고요. 2019년 가계소득대비 기존주택가격 배율을 구하면 4.8배입니다. 마찬가지로 계산의 근거가 되는 각종 수치와 출처는 이 글 마지막에 정리해뒀습니다. 참고하세요.
 
 
가계소득배비 기존주택가격 배율
구분
미국 북동부지역
일본 도쿄
2003
2019
4.1
NA
3.1
4.8
 
 
 
 
지금까지 미국과 일본의 민간주택구매력대비 주택가격배율을 살펴봤습니다. 어떤가요. 특히 기존주택가격이 연간소득의 5... 이 정도 수준이면 감당할만 하죠. 저는 이 자료를 보고 역시 선진국은 다르고, 사람이 살만한 곳이구나 하는 생각을 했습니다. 이런 나라가 진짜 사람 사는 세상이죠.
 
 
그럼 서울은 어떨까요. 2003년 당시도 신규주택(신규분양아파트), 기존주택(중고아파트) 모두 10배가 넘어 주요국에 비해 주택가격이 터무니없이 높았는데요. 결론부터 말하면 상황이 더 나빠졌습니다. 13배로 오히려 거품이 더 증가했습니다. 이러니 청년들이 헬조선, 헬조선 하는 겁니다. 심각한 저출산 문제도 이 때문에 야기된 거라고 저는 판단합니다. 교육도 고질적인 문제지만 최근 몇 년 사이의 주택가격 폭등이 청년 세대들에게 마지막 결정타를 먹인 겁니다. 게다가 가파르게 오르면 숨도 고르고, 정상가격을 찾아가는 게 시장원리인데 좀 빠질만하면 주택당국이 참지를 못하고 떠받쳐요. 최근 주택가격 폭등 과정에서 정부가 하는 짓을 보세요. 다주택자들이 가장 문제인데 그들에게 숨통을 터줬잖아요. 이러니 부동산 불패라는 소리를 하죠. 더욱이 지금 상황은 인구 급감과 맞물려 있는 시기이기 때문에 부동산 문제는 우리 경제에 치명타가 될 수밖에 없습니다. 당장만 해도 경제정책 운용의 엄청난 부담으로 작용하잖아요. 지금처럼 인구가 빛의 속도로 줄어들면 30년 뒤에는 3천만명 정도가 된다고도 하는데요. 그렇게 되면 주택시장은 어떻게 될까요. 상상해보세요. 서울은 정말 초토화가 될 겁니다. 경제는 또 어떻고요. 그래서도 과도한 투기는 경계해야 하는 겁니다. 투기꾼들이 더 이상 나라 망치기 전에요.
 
 
거품의 규모를 대략이나마 산출해볼게요. 작년 초만 해도 8억원이라고 하던 서울 아파트 평균가격은 지금은 9억원 정도 된다고 언론에서 떠들더라고요. 신규분양 아파트라면 훨씬 더 비싸겠죠. 우리나라는 특히 주택관련 통계를 믿을 수가 없어서 그냥 언론에서 말하는 9억원으로 계산하겠습니다. 주요국과 비교해서 적정가격 수준을 가계소득대비 주택가격배율 7.5배로 추정했습니다. 사실 일본 도쿄의 가계소득대비 기존주택가격 배율 4.8배와 비교하면 너무 후하게 매긴 거긴 합니다. 아무튼 적정배율이 7.5배라면 현재 서울 가계의 연간소득은 최대 12천만원 정도는 되어야 합니다. 과연 그런가요. 맞으면 적정가격의 집에 사시는 거고, 아니면 거품을 깔고 계신 겁니다.
 
 
실제로 가계소득이 얼마나 되는지부터 살펴보죠. 통계청 홈페이지에 들어가서 가계동향조사 자료를 찾으면 전체 가구나 근로자 가구의 월소득이 나옵니다. 이걸 연으로 환산하면 돼요. 서울 가구가 다른 지역에 비해 수입이 약간 더 많기 때문에 전체 가구보다는 2인 이상, 도시 근로자 가구의 평균소득 기준으로 계산할게요. 20193/4분기 수치가 가장 최신 꺼고, 569만원입니다. 연으로 환산하면 6,828만원입니다.
 
 
이제 실제 배율을 구해보죠. 서울 아파트 매매가격 9억원을 연간소득 6,828만원으로 나누면 구해집니다. 앞에서 말한 13배는 이렇게 해서 나온 겁니다. 신규분양 아파트만으로 산출하면 배율은 훨씬 더 높아지겠죠. 그건 고려하지 않겠습니다. 그런데 말입니다. 이 수치는 놀랍게도 일본의 거품경제기인 1990년을 전후한 시기보다 훨씬 더 높습니다. 1989년과 1990년 도쿄 가계소득대비 신규주택가격배율은 11.1배로 최고였습니다. 이래서도 헬조선이라고 말하는 청년들이 옳고, 대한민국, 특히 서울은 헬조선이 맞는 겁니다. 일본 도쿄 자료는 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
 
 
일본 도쿄의 주택가격 https://blog.naver.com/hoony49/20046113069
 
 
 
이제 서울 아파트 적정가격 추정이 가능하죠. 연간소득의 7.5배 수준을 적정가격으로 추정하면 서울 기존아파트 적정 매매가격은 5억원을 약간 상회합니다. 결국 거품이 최소 4억원 가량 된다는 말입니다. 만약 서울 기존아파트의 적정배율을 앞에서 언급한 미국이나 일본 수준인 5배 정도로 추정하면 적정가격은 3.4억원 수준이고, 거품은 6억원 가까이 됩니다. 놀랍죠.
 
 
이 거품 4~6억원은 교육문제와 함께 초저출산 현상을 만든 최대 원흉이라고 할 수 있습니다. 이런 자료만 봐도 저출산 정책의 초점이 어디에 맞춰져야 하는지 답이 보입니다. 집값을 가계의 구매력 수준에 맞추는 거죠. 그런 다음 장기적인 비전을 갖고 교육 문제를 해결하면 됩니다. 이러면 우리가 당면하고 있는 복잡하고 풀기 힘든 사회 제반 문제들도 해결이 돼요. 주거가 안정되고, 교육이 바로 서는데 당연히 그리 되죠. 이게 정석이고, 이게 민생이고, 이리 되도록 나라를 이끌어야하는데 우리 정치인들과 관료들은 본질은 외면하고 그저 푼 돈 몇 푼 쥐어주는 선심성 저출산 정책만 남발하고 있어요. 그러고선 기업으로 학교로 쪼르르 달려가 혁신을 노래하고, 청년들에게 도전정신을 가지라고 해요. 아니 누가 기업 혁신을 하고, 창업을 해요. 머리 아프게 말입니다. 그냥 아파트나 건물이나 땅 사두면 그게 더 수익이 나는데 말입니다. 실제로 제 주변에서도 부동산 말고는 돈 벌었다는 말을 하는 사람을 보지 못했어요. 이러니 초딩들도 건물주가 꿈이라고 하죠. 저희 부꿈세 사이트에도 그런 녀석이 있었습니다. 게다가 무슨 갭투자입니까, 갭투기지. 제발 한심한 투기세력들 그만 챙겨주자고요. 저들은 상황 되면 나라도 팔아먹을 사람들입니다. 정치인 여러분들! 관료 여러분들! 이러다가 나라 망합니다.
 
 
매번 정권 말기에 선거를 의식해 경제성장률을 억지로 끌어올리려고 건설경기를 무리하게 부양하다보니 이런 사단이 생기고 만 건대요. 허둥대며 뒷북정책만 남발하는 현 정권도 문제긴 합니다만 웃기는 건 그 단초를 제공한 지금의 야당이 현 정권의 부동산 정책을 비난하는 겁니다. 한마디로 소리죠. 지네들이 정권을 잡았을 때 대출받아 묻지마 투기하라고 부추켜놓고선 말입니다. 특히 모장관이 나서서 그랬었죠. 투기세력들 준동을 막기는커녕 오히려 자기들이 투기를 조장했잖아요. 불을 확 질러놓고선 말입니다. 현 정권도 집권 후반기 성장률 조금 끌어올리려고 지난 정권과 같은 전철을 밟는다면 우리 경제는 걷잡을 수 없는 나락으로 빠져들고 말겁니다. 앞에서도 언급했듯이 인구 급감기이기 때문에 충격은 상상을 초월할 겁니다. 이런데도 집값이 더 올라야 한다고요. 기레기들은 광고수입 몇 푼 바라고 한 술 더 떠서 맨날 여기 꿈틀, 저기 꿈틀 그 소리만 해대요. 정론 언론이기를 포기한 정말 한심한 것들입니다.
 
 
재벌 개혁 등 산적한 문제가 있긴 하나 그나마 선방하고 있는 경제부문은 기업인 것 같습니다. 하지만 무능한 정치, 무너진 공교육, 높은 집값에 따른 고비용 문제, 기후변화 등... 당면한 제반 여건을 감안하면 우리 기업들의 미래도 그다지 밝아 보이지 않습니다. 어떻게든 작은 희망의 불씨라도 살려야할텐데 그저 막막합니다. ㅠㅠ
 
 
다음 글이 마지막입니다.
 
 
 
 
각주
 
 
일본 도쿄의 가계소득은 부연 설명이 필요합니다. 2003년은 우리나라 서울과 통계 기준을 맞추기 위해 일본 총무성 통계국에서 발표하는 가계조사 자료 중 가계수지편의 2인이상 세대 중 근로자세대의 연간 실수입 자료를 이용했습니다. 실제로는 월 실수입을 연으로 환산한 거죠. 같은 가계조사 자료 중 저축부채편에 지역별 연간수입도 나와있었지만 이용할 수 없었습니다. 그 연간수입 자료가 더 정확한 데도 우리나라와 비교하기 위해 같은 기준을 적용하려고 그랬어요. 당시 우리나라는 지역별 수치를 발표하지 않았죠. 물론 지금도 가계동향조사에서는 발표하지 않습니다. 연간소득 자료도 분명치 않았고, 제 판단이지만 신뢰하기가 어려웠어요. 지금은 가계금융복지조사에서 지역별 전가구의 연간 경상소득을 발표하는데 가계수지의 전국의 2인이상 도시 근로자가구 월소득을 연으로 환산한 수치보다 적습니다. 서울은 더 높아야 하는데 말입니다. 이처럼 연간소득 수치가 적게 나오면 가계소득대비 주택가격 배율은 더 올라갈 수밖에 없어요. 우리나라 통계 현실이 이래요. 시원찮습니다.
 
 
 
 
 
참고 : 미국과 일본의 주택가격 및 가계 연간소득 확인방법
 
 
1. 미국 주택가격 및 가계 연간소득 확인방법
 
 
(1) 미국 북동부지역 주택가격
 
 
미국 북동부지역 신규주택가격
 
 
미국 인구조사국(통계국) 신규주택 판매
U.S. Census Bureau, New Residential Sales Historical Data Median and Average Sales Price of Houses Sold by Region
 
 
2017년 미국 북동부지역 신규주택 평균가격 616,700달러
2018년 미국 북동부지역 신규주택 평균가격 598,200달러
2019년 미국 북동부지역 신규주택 평균가격 619,400달러
 
 
 
미국 북동부지역 기존주택가격
 
 
전미부동산업자협회(National Association of Realtors, NAR) 유료화해서 데이터 구하지 못함
 
 
 
(2) 미국 북동부지역 가계의 연간소득 : 2019년 자료 미발표
 
 
미국 인구조사국(통계국) 가계의 화폐소득
U.S. Census Bureau, Current Population SurveyCurrent Population Survey Data Tables/Current Population Survey Tables for Household Income/Household Income: HINC-01
HINC-01. Selected Characteristics of Households by Total Money Income
 
 
2017년 미국 북동부지역 가계의 평균화폐소득 112,951달러
2018년 미국 북동부지역 가계의 평균화폐소득 102,204달러
 
 
 
 
 
2. 일본 주택가격 및 가계 연간소득 확인방법
 
 
(1) 도쿄 주택가격
 
 
도쿄 민간분양맨션 호당 평균가격
 
 
부동산경제연구소의 도쿄 민간분양맨션 호당 평균가격
不動産経済研究所 首都圏マンション市場動向” 2020.1.22
 
 
2018년 도쿄 민간분양맨션 호당 평균가격 7,142만엔
2019년 도쿄 민간분양맨션 호당 평균가격 7,286만엔
 
 
 
도쿄 중고맨션 매매가격
 
 
동일본부동산유통기구의 도쿄 중고맨션 매매가격
東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場動向”(20192020.1.22
 
 
2018년 도쿄 중고맨션 매매가격 4,479만엔
2019년 도쿄 중고맨션 매매가격 4,644만엔
 
 
 
 
(2) 일본 도쿄 가계의 연간소득
 
 
총무성 통계국 발표 2019년 저축부채편 2인이상 세대 중 근로자세대 연간수입
8-1 都市階級地方都道府県庁所在市別 2020.2.7
 
 
2018년 도쿄 2인이상 세대 중 근로자 세대의 연간수입 941만엔
20193/4분기 도쿄 2인이상 세대 중 근로자 세대의 연간수입 966만엔
 
 
 
 
 
3. 한국의 가계 연간소득 확인방법
 
 
국가통계포털 KOSIS에서 국내통계/주제별 통계/물가가계/가계/가계소득지출/가계동향조사(신분류)/도시(명목)/가구당 월평균 가계수지 (도시,2인이상)
20193/4분기 가구당 월평균 가계수지 (도시,2인이상) 월소득 5,690,639(연간소득 6,829만원)
 
 
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